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黄奇帆与“他的重庆”

来源:互联网 阅读:- 发布:2020-07-17 05:34:48

在中国经济与房地产激变的当下,重庆发展走出一条优好的上升曲线,其后的经济操盘手黄奇帆无疑是绕不开的一个现代治理者。

黄奇帆与“他的重庆”

  • 周翔宇/文

9月29日,电影《从你的全世界路过》上映,影片取景重庆洪崖洞、千厮门大桥、解放碑步行街、嘉陵江滨江路等地,导演张一白试图将一座现代化的都市呈现给观众。

而10年之前,同样一部电影《疯狂的石头》向观众展现的是完全不一样的重庆,破败的公厕、澡堂、楼房与随处可见的棒棒军。当没有去过重庆的人们还在笑声中不停加强电影中的重庆印象时,这座山城已经挥别了过去。

“黄市长功不可没”,当地的论坛中这种颂扬声并不鲜见,15年来重庆市委书记换了6位,而黄奇帆实现了当初承诺,像黄桷树一样扎根在了重庆。

64岁的黄奇帆是浙江绍兴人,他政治生涯的前半段都与上海联系在一起。2001年,天命之年的黄奇帆来到大西南山城重庆,从副市长到市长,黄奇帆的工作重点依然是他熟悉的领域。

张五常曾这样评价黄奇帆说:这个人思想细致紧密,组织力强,对数据的掌握有系统。他确实是管理经济的能手,拥有微妙、高超的经济管理技巧。在任期间力推产业发展和旧城改造,却并没有落入俗套让城市房价成为一系列努力的最终见证。

“亦敌亦友”,一位当地房地产人士这样评价黄市长(黄奇帆)上任以来在重庆地产人心中的形象,他2000年来到重庆,亲身经历了黄奇帆挽救重庆烂尾楼的力挽狂澜,却并没有享受到像其他城市地产市场一样的丰厚利润,“辛苦经营树立在地产人心中的形象,如今黄市长并不在意这些。”

亦敌亦友

9月23日,山城重庆阴雨绵绵。沙坪坝区西部新城的重庆万达文化旅游城项目启动仪式上,坐在王健林身边的黄奇帆作为重庆市市长罕见为一项目启动站台。

黄奇帆当天兴致颇高,完成常规致辞后,他补充道:“山不在高,有仙则名;水不在深,有龙则灵。重庆能不能成为国际的旅游目的地,有万达文化旅游城就会成功!”

在重庆渝富地产一位负责人凌志(化名)的印象中,公开场合这位市长所展露的特征更多是套话少、实话多,也很直白,通俗易懂,“如此褒奖一个项目实属罕见,况且这个项目涉及庞大的房地产开发工程。”

黄奇帆如此看重万达文化旅游城项目事出有因,一年前在考察西部新城时,他曾经狠批该区域长远发展定位还不够清晰,对发展机遇的把握还不够敏锐,尤其指出区域城市化建设步伐有待进一步加快。

而在黄奇帆所接触到的众多企业中,他显然看中了万达的某种能力。具体来说,万达集团的文旅城和万达广场两大合作项目给重庆房地产市场差异化、特色化发展带来新机遇,将促进西部新城房地产业的发展,助力重庆整体城市化建设步伐。

因此,人们很难将他的形象同“房地产敌人”的角色联系起来,这是黄奇帆“金融市长”、“学者官员”等众多头衔中最新同样也是最偏负面的一个,因为就在出席完万达活动3天后,在重庆召开的“2016市场监督管理论坛”上,黄奇帆语出惊人,他打算从2016年开始3年内,每年关闭重庆的500家房地产公司,3年关掉1500家。

凌志所在的公司是重庆市国资委旗下的城市建设投资开发平台之一,他并不担心在此轮洗牌中被淘汰,不过他不能理解的是此次“洗牌”打击面太广,“向市场释放了强烈的调控信号。”

黄奇帆的底气来自一个“账本”。2015年底,重庆市工商局一份统计材料被放在他的办公桌上。这份材料显示,重庆3100多家房地产公司中,95%都是由前500家公司产出的业绩。而剩下2600家公司的全部“产出”,只占全部房地产市场份额的5%。可以说,实际上就是空壳。

因此,他的结论是,“做到该出的必须出、及时出,否则只进不出,也会扰乱市场秩序,导致优胜劣汰的市场法则变形走样,事中事后的监管会出现法不责众、形同虚设”。

要产业还是要“房价”

不过决心要关掉1500家房地产企业的市长最初来到重庆的第一把火却正是得益于地产项目的成功。

彼时,作为“空降”干部的黄奇帆,“第一把火”便是处理重庆城区的烂尾楼。2001年前后,重庆主城区烂尾楼总投资达数十亿元,涉及拆迁户数千户、银行贷款30多亿元。黄奇帆多次提醒民营企业家:“烂尾楼里有黄金”,但始终没有人敢去接盘。

在此背景下,重庆市政府决定直接操刀处置,第一刀指向紧邻市中心解放碑的地铁花园中心。

《重庆商报》当时这样写道:“这个投资3亿元的项目,银行贷款1.7亿元,1300户老百姓的集资款1.2亿元。征地、动迁、打桩、造楼,楼还没盖好,开发商的钱却用光了。这时,银行害怕损失就赶紧封账,而老百姓看集资项目前景无望就频频上访。各方都陷入了僵局。”

等不来民营资本,于是重庆市城市建设投资(集团)有限公司(以下简称“重庆城投公司”)接盘,盘活了这栋楼盘。

从2003年开始,不仅仅是重庆本地民营企业,包括美国摩根财团、上海上投投资管理公司、深圳茂业百货等海内外投资者开始“争食”重庆的烂尾楼。至2004年,重庆烂尾楼彻底得以解决。

虽然在烂尾楼改造领域的小试牛刀让黄奇帆尝到甜头,不过他没有把重庆经济发展的赌注押在单个行业上。相反,在2010年黄奇帆对重庆的房地产发展提出了著名的“25%理论”,也就是,每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%,跟规划人口有关的社会结构的总量要平衡,还要控制房地产的按揭。

他解释说:超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中,房地产占了百分之七八十,长远看没后劲。

从横向数据对比来看,黄奇帆的25%理论并不是凭空臆造的,国内主要的产业主导城市中,以房地产开发投资占GDP的比例来看,上海、北京、深圳、东莞等城市的比例都比较低,均在20%以下。

黄奇帆认为:“调控地价十分重要,别以为地价高了赚钱,政府收入高了就是好事。它是个好事,但如果唯利是图,一根筋把地价推高,长远就使得房地产价格过高,工商企业房产资源成本过高,最后使得这个地方工商经济萧条,无法良性运作,后果就很严重。”

事实证明,与高速增长的经济相比,这几年重庆在控制房地产投资进度方面一直做得不错。数据显示,到2015年上半年,重庆房地产开发完成投资1715.82亿元,同比增长10.5%,占全社会固定资产投资的27.2%。刚好在25%的标线附近。

华尔街日报在2012年年初曾经对重庆做过一次调查,它的结论是告别“薄时代”的重庆模式需要喝一声彩,不过此前政治高压推动的增长将在未来几年有所降温。

3年之后再次来到重庆,其GDP达到1.5万亿元,超过成都成为西部第一,在全国经济增长放缓的背景下,重庆GDP增速在2014年、2015年连续位列第一。黄奇帆也完成了2010年的承诺,将重庆打造成为内地现代制造业基地和国际金融中心。

平衡、平衡、平衡

对于重庆的稳定房价兼顾经济增长的神话,媒体的溢美之词是一个市长拉动了一个市场、控制了一个市场,不过事实上当资本的逐利性努力撬动压抑已久的房地产市场,如何控制住房价是个十分棘手的问题。黄奇帆的答案看似简单:土地的供需平衡。

黄奇帆“把玩”土地的技能,十分突出。2002年以前,重庆市政府手中的储备土地几乎归零,政府要用地,要跟开发商去买地。

“我刚到重庆的时候,主城区90%的土地都是采取协议转让。”黄奇帆曾在《中国国土资源报》上撰文称,“上世纪90年代中后期,开发商拥有土地动辄几千亩,在渝北、江北和城乡接合部,土地十几万、二十万一亩,全(卖)出去了。”

为了改变这种局面,2002年,重庆市建立了土地整治储备中心,对全市土地市场进行宏观调控。通过推行土地储备体系,重庆市将土地一级市场的经营权上收,并通过政府特许经营的方式,由重庆市地产集团等经营。

这其实就控制了土地的“入口”与“出口”,在征收土地后,土地储备公司投入资金进行拆迁安置或置换搬迁,并投入资金搞土地整治,完成“七通一平”后,将可以直接使用的“熟地”移交给当地土地出让中心挂牌。

中国指数研究院数据显示,2002年开始重庆市进入快速扩张阶段。2003~2014年,重庆市各类用地共计成交约700平方公里,而同期城市已建设用地面积增加了693平方公里,城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合。

尤其在2006年之后,重庆城市扩张速度进一步加快,面对城市建设日益增长的土地需求,黄奇帆又创造性地以“地票制度”打通传统的城乡二元土地分割现状。

在黄奇帆看来,这是一举多得,在完成农村闲置土地置换的情况下完成农民的城镇化。此后的10年间,重庆每年供地面积始终是京沪的2到3倍。来自国家统计局的数据显示,2014年重庆供地1864.59万平方米,京沪深分别是580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米,也就是说2014年重庆供地面积是京沪深的3倍、6倍、18倍以上。

尽管一系列土地供给调控以及地票制度得到中央肯定,但是其引起的争议同样巨大。例如复垦的落实、溢价的分配,在操作中是否违背农民的自愿原则和对农民权益保护不力等问题,都一度被关注。

争议之中,重庆的土地供应始终处在一种相对动态的平衡当中,重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文表示,重庆土地供应量大,加上土地占用房价比例低,价格难以涨起来。

公开报道显示,2016年上半年,重庆主城区住宅成交价为6747元/平方米,较2015年同期仅增加了36元/平方米,同比微增0.54%。而据机构发布的数据,9月份,重庆主城区新建住宅样本均价为每平方米7164元。

国家统计局数据也显示,截至8月底,新建商品住宅价格指数定基(2015年=100),深圳为149.2、上海为140.7、南京为139.8、北京为128.2、杭州为123.4、广州为123.0、武汉为119.1、成都为105.1、重庆仅有103.4。

金融手段的新加坡轨迹

不难看出,无论是对重庆的产业发展或者是房价控制,黄奇帆最终的手段往往落在有效的调控,在第一步控制完土地后,下一步黄奇帆需要考虑如何管住“钱袋子”。

10月11日,国庆假期后上班第三天,黄奇帆来到市国税局调研并主持召开工作座谈会。他希望市财税部门能进一步从制度上构建起国地税联动共治的税收体系,要重点提升和改善金融、房地产等领域税务征管效能。

经济学家张五常写过两篇关于黄奇帆的文章。在头一篇《从黄奇帆的发展思维说中国的财富累积》中,张五常对黄奇帆给予了极高评价:

“他的金融手段跟我认识的一些其他地区的干部的构思相近,胜出的地方有三点:其一,奇帆兄的构思比较有系统,也比较清晰;其二是他做出来的有大气;其三,最重要的是遇到难题他能想出解决的妙方。 ”

黄奇帆的金融秘密武器在于他的资本平台模式。从上海调任重庆主管国资委后,他组建了国有资本的八大平台,这一国有资本运作后被称为“渝富模式”。这八大平台后来广泛出现在重庆城市建设和产业投资的第一线。

实际上通过国有资本参与市场的资源配置在国内并不鲜见,更早之前这种模式类似于新加坡淡马锡模式,通过资产的买卖和重新组合实现市场资源的配置。

供职于盛裕集团的Henny shen记得黄奇帆曾经数次到访并与公司领导有过探讨,关于新加坡模式的中国借鉴。“盛裕集团是新加坡裕廊集团旗下的裕廊国际与淡马锡旗下的盛邦国际整合而成,是新加坡模式最主要的参与者。”

早在2010年,黄奇帆访问新加坡时就曾表示,新加坡模式最适合重庆,它的金融路径将成为未来重庆发展的方向。

实际上,黄奇帆的地产政策逻辑中也能看到十分明显的新加坡模式的痕迹。

2010年从新加坡出访回国的黄奇帆宣布重庆在未来3年将建设超过3000万平方米的公租房,而在新加坡,这种由政府提供的廉价住宅被称之为组屋,市民付出低廉的租金既能居住,住到一定时间后甚至可以以低于市场的价格进行购买。

黄奇帆同样强调,公租房将永远姓“公”,不会有私人企业介入。公共租赁房将由政府指定的机构负责建设,房屋产权由政府指定的机构拥有,建设资金通过财政性投入和各项优惠政策及融资方式解决。

而作为唯一的战略合作者,重庆的公租房建设设计平台选择了向新加坡企业开放。今年6月,重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司与盛裕集团签署了协议,双方将结合两江新区公租房实际,开展两江新区公租房智能化顶层战略设计,以此助推两江新区智慧公租房建设。

“居者有其屋”,这是重庆市市长黄奇帆的理想,通过稳定的土地供给和房屋供给实现价格稳定,他的逻辑简单直接,却十分奏效。

在中国经济与房地产激变的当下,重庆发展走出一条优好的上升曲线,其后的经济操盘手黄奇帆无疑是绕不开的一个现代治理者。

科斯写过一本关于中国改革的书,叫《变革中国》,这本书里科斯对中国改革开放意义的估计更加全面,提得也更高。他说:“中国的市场经济道路是一个非凡、动人的故事,它是我们所有人的故事,不仅属于中国,中国的奋斗就是世界的奋斗”。之于中国的城市与房地产经济,重庆就是中国的一个新型样本,不管是改革与发展,还是治理与秩序,都要有一个很好的“思想市场”。

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